“汽車虧電打不著火，找師傅上門換電池，保安死活不讓進！”近期，不少市民遭遇到了小區封閉管理后的煩心事兒。在疫情防控的特殊時期，人員出入、電梯維修、物業服務等諸多問題該如何處置？北京市盛廷律師事務所律師和北京物業管理行業協會專家專門為市民答疑解惑，并提醒物業公司沒有權力以“一刀切”的方式阻止維修工人進入小區。

　　小區封閉不能“一刀切”

　　“我家車前幾天打不著火了，想找個維修師傅上門看看，物業人員一口回絕，說非小區居民一律不能進。”近日，家住海淀的趙女士為修車的事兒著了急。

　　所有住戶憑證進入，一人一卡，這是很多小區目前執行的“鐵規矩”。最近開始復工的途虎網電池安裝師傅告訴記者，已經多次遭遇上門被攔阻的情況，有的小區是維修車不讓進，有的小區連抱著電池步行去給車主安裝都不行，“脾氣好的保安才會通融一下，睜一只眼閉一只眼放行”。

　　社區實施封閉式管理后，諸如家電維修工、網絡維修工、汽車修理工等維修人員到底能不能進入小區？記者就此請教了北京市盛廷律師事務所律師和北京物業管理行業協會相關負責人。專家表示，本市新近出臺的《關于物業企業進一步加強新型冠狀病毒感染肺炎疫情防控期間住宅區出入管理的通知》中規定，對非本住宅區車輛、訪客、新租房入住人員等進入住宅區要逐一進行體溫測量，體溫正常者方可進入小區，并做好登記?？爝f、外賣等人員原則上不得進入住宅區。因此，如維修人員體溫正常，且被訪人同意，則物業服務企業沒有權力拒絕該人員進入小區，但物業服務企業需要提醒該人員縮短停留時間。如維修人員體溫超37.3攝氏度，物業服務企業須勸導該人員就近就醫，暫時不讓其進入小區，并及時向衛生部門或疾控中心報告。

　　疫情下物業費或可緩交

　　新冠肺炎疫情發生后，物業費該怎么繳納？這也是市民關心的問題。

　　律師表示，根據《民法總則》和《合同法》的相關規定，疫情并非業主不履行繳費義務的合理抗辯事由。從實際社區管理看，疫情期間，物業企業的工作成本增大，不僅要進行日常的維護，還要配合進行防疫管理，因此，業主不能以疫情為由要求物業企業必須減免物業費。

　　至于業主能否以疫情為由緩交物業費，要分情況來判定。若在政府發布疫情管控之前業主已經逾期，應及時繳納并按照合同約定支付違約金。若在政府發布疫情管控后約定的繳納物業費時間到期，則要看物業費的繳納方式分情況討論。如果只能通過現金支付，而業主也因疫情管控無法返回，那么可以請求延遲履行繳費的義務。如果還有其他網絡繳費等便捷方式，業主逾期繳費也會構成違約。

　　約定的物業服務不能暫停

　　對于業主來說，物業費不能不繳納，那對于物業企業來說，約定的服務是否能以疫情為由擅自暫定呢？

　　北京物業管理行業協會專家告訴記者，物業企業的義務是對物業區域進行秩序維護、環境衛生維護、共有設施設備維護等。在疫情防控期間，即便小區實行了封閉式管理，物業企業也需維護好小區正常的物業管理秩序，不能以疫情為由不提供合同約定的物業服務。若物業服務企業確實因防疫等工作投入導致部分服務品質下降的，應當提前告知業主，爭取業主的理解。

　　至于電梯維修等專項服務，專家表示，可以分是否屬于緊急事項來判定。對于園林綠化、外墻粉刷等非緊急事項，從有利于防疫的角度，可以不可抗力為由延期履行，具體履行可由雙方商定。對于電梯維修、水電氣暖等緊急事項，合同應當按約定繼續履行，但是物業服務企業應提醒并監督合同相對方在合同履行中，按照規定采取必要的疫情防護措施。

　　另外，從防疫的角度，物業服務企業可以關閉小區特定場所，如小區會所及兒童區域、老年人活動站等人員聚集的場所，這些均屬于可能造成傳染病擴散的場所。按照社區統一要求，物業服務企業也可根據小區實際管理情況，關閉部分分散的小區出入口。