編者按
改革開放以來，國有建設用地有償使用制度大力推行，基本形成了以政府供應為主的土地一級市場和以市場主體之間轉讓、出租、抵押為主的土地二級市場。其中，以政府供應為主的土地一級市場取得長足進步，制度體系相對完善，而以市場主體之間轉讓、出租、抵押為主的土地二級市場發展比較滯后。隨著國家對新增建設用地的管控和收緊，土地二級市場活躍度不斷提升，管理體系更加完善。
近日，省政府辦公廳印發《關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見》，提出今年年底，全省初步建立起產權明晰、市場定價、信息積聚、交易安全、監管有效的土地二級市場。作為全國34個推進建設用地使用權轉讓出租抵押二級市場試點城市之一的太原市，2017年就開啟了相關工作，并于年底出臺了《太原市國有建設用地使用權轉讓實行辦法》。其實施至今，為全省推廣建立土地二級市場提供了“太原樣板”。
讓土地要素流轉起來
想要了解太原到底做了什么，首先我們需要知道什么是土地二級市場。記者在網上查閱資料，發現相關概念林林總總，各有千秋，沒有統一答案。市規劃和自然資源局綜合業務科常麗英，負責我市土地二級市場試點工作，參與了《實施意見》出臺的論證和研討。
她對土地市場的理解，精準且符合太原實際：土地市場，顧名思義就是交易土地的市場，由一級市場和二級市場構成。一級市場是土地使用權的初始交易，反映的是國家與土地使用者之間的經濟關系。二級市場是土地使用權的交易，主要是通過轉讓、出租、抵押等交易，實現土地使用權在土地經營者或使用者之間的橫向流動，實現市場經濟下生產要素的優化配置。“簡單來說，一級市場就是政府和企業之間的土地交易，二級市場就是企業與企業之間的土地交易。”常麗英解釋，建立完善土地二級市場就是為了促進土地要素的流轉。
“五個突破”打開桎梏
試點開展之前，太原市國有建設用地使用權二級市場只有零星的轉讓和抵押，建設用地出租則完全是空白。調查顯示，阻礙市場形成的主要原因是土地和稅費政策交易的過度約束。在轉讓方面，交易的門檻和成本過高；在抵押方面，對抵押權人、抵押物價值的約束過多。“就是條條框框太多，我們要想辦法打開桎梏。”市規劃和自然資源局黨組書記李軍對改革充滿信心。
打破陳規、清除障礙成為工作開展的突破口。“我們的做法是找到業務環節的關鍵點，逐一擊破，稱之為‘五個突破’。”李軍表示。
一是降低交易門檻。我市試點政策規定，未達到開發投資總額25%的建設用地使用權，可按照“先投入后轉讓”原則，在簽訂建設用地使用權轉讓合同后，依法辦理預告登記，待受讓人開發投資總額達到法定要求時，再辦理不動產登記。
二是允許分割轉讓。我市規定，在符合城鄉規劃和不影響土地使用價值的前提下，按照“先分割、后轉讓”原則，允許分割轉讓給境內外的自然人、法人或其他組織。試點期間，為一家軍工企業辦理分割轉讓1宗，盤活土地資源6.16公頃，顯化資產6378.97萬元；辦理土地使用權分割抵押1宗，抵押面積5.34公頃，為企業融得資金12.86億元。
三是降低交易成本。將進入土地二級市場交易的契稅由原來的4%下調為3%，土地交易手續費根據情況也可享有原核定標準的5～8折優惠。
試點期間，我市一家公司將5066平方米面積土地轉讓給子公司，交易價格為324.22萬元。按照新的稅收政策，土地增值稅和契稅予以免收，交易手續費也減半收取，企業節約稅費成本近50萬元。
四是放寬抵押權限。允許養老、醫療、教育等社會領域機構以有償方式取得的建設用地使用權設立抵押權，允許以劃撥方式取得的具有地上建筑物、其他附著物的建設用地使用權依法抵押。2017年，我市一家民營醫院資金緊張，申請將2008年以出讓方式取得并領取土地證的0.92公頃建設用地使用權及其地上建筑物抵押登記，但按照過去法律規定無法辦理，企業一籌莫展。試點工作啟動后，自然資源部門首次以醫衛慈善用地及地上建筑物作為抵押物，為企業辦理了抵押登記，幫助企業融資金額4000萬元，緩解了企業發展的燃眉之急。
五是規范劃撥土地出租管理。試點改革前，我市國有劃撥土地出租經營行為長期存在且無序發展。按照試點有關規定，我市對原劃撥用地因發生土地轉讓、出租或改變用途后不再符合劃撥用地范圍的，依法實行有償使用方式或征繳國有土地年租金，市、區財政按6∶4分成，主要用于城市建設。
二級市場實現“三個轉變”
針對土地二級市場關鍵環節大刀闊斧的改革，打破了我市土地和稅費政策的諸多約束，土地轉讓交易門檻變低了、成本也降下來了，土地流通更加順暢。“試點工作讓市場變得活力十足，相關配套政策又讓市場更加規范。這是一場政府、企業雙贏的改革。”李軍說。
如今，我市二級市場交易量呈穩步上升趨勢，對自然資源部門來說，土地資源存量盤活了，營商環境進一步優化。對企業來說，事情好辦了，負擔減輕了，獲得感增加了。
土地市場呈現出了“三個轉變”
建設用地使用權交易量“從小到大”。2016年，我市建設用地使用權轉讓4宗、面積3.35公頃、金額0.32億元。試點以來，建設用地使用權轉讓交易量持續放大，全市共在土地二級市場中轉讓24宗土地，轉讓面積97.7萬平方米，轉讓價達到28.4億元。
建設用地使用權出租“從無到有”。試點前，由于監督管理機制不健全，加之征收難度大，我市建設用地使用權出租工作處于空白狀態。試點改革后，太原市規范建設用地使用權出租雙方的權利義務，明確由區級自然資源管理部門對出租行為進行監管。早在2018年7月，全市共辦理建設用地使用權出租17宗，收取劃撥土地年租金42.88萬元，實現了“零”的突破。
建設用地使用權抵押“從慢到快”。試點中，太原市改進了建設用地使用權抵押登記審查形式，由審批制改為備案制，不再對主債權合同和抵押合同的抵押金額進行實質性審查，只進行程序性要件審查。同時，改變原來土地抵押價值只能委托土地評估機構確定的單一方式，增加了可以由抵押雙方當事人協商確定的方式，節省評估時間和費用。還有一大好處是優化流程、減少環節，將辦理抵押的平均時限由10個工作日縮短至5個工作日。 “試點，走得就是一條大膽嘗試、在嘗試中探索、在探索中不斷前進的路子。這是土地二級市場改革工作帶給我們的最大啟示。”李軍頗有感觸。
