“住宅用地70年期滿后，我的房子還能不能屬于我？”“老人想要以房養老，可是把房子賣了就沒地兒住，能不能保留居住權？”最近，《民法典》的各項內容亮點多多，引起了市民的熱烈討論，其中最受讀者關注的就是“住宅建設用地使用權期限屆滿自動續期和居住權”入典。

　　70年大限這樣解決

　　很多市民都了解，商品房的產權最多是70年，房屋產權到期后會怎么樣，是國家收回，還是自動續約？對此，《民法典》第三百五十九條規定：住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理。

　　對此，山西稅渡律師事務所楊晉武律師稱，這條規定意味著住宅土地使用權滿70年之后，自動續期，不必擔心被收回。也就是說，房子產權到期后，還是可以繼續居住。但是，既然有續期的問題，那么肯定就會牽涉到費用。對于自動續期的費用問題，《民法典》中也有提到，續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定。也就是說費用可能全免，也有可能部分免，具體的還得依據相關法律來決定。所以就目前的形式來看，市民不必擔心產權到期后的續費問題，相關法律法規應該會陸續出臺。

　　居住權人這樣規定

　　對于市民普遍關注的居住權問題，《民法典》三百六十六條規定：居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。楊晉武律師稱，居住權寫入《民法典》，能夠讓一些弱勢的人居有定所、老有所養，這是社會文明的一個重要體現。

　　如何理解居住權？居住權設立需要以書面形式訂立居住權合同，同時需在登記機構辦理居住權登記。“比如一個老人膝下有一子一女，一套房，老人臨終前立了遺囑：房子的產權歸兒子，但是女兒有10年的居住權。這個就需要訂立居住權合同，同時要辦理居住權登記，才能從法律層面確定女兒的居住權。”楊晉武律師說，居住權具有極大的社會現實需求，居住權制度對于解決非繼承人的居住問題、離婚后需要經濟幫助一方的居住問題、以房養老問題等，都具有重要的現實意義。

　　以房養老有了保障

　　居住權是在不轉讓所有權的基礎上，分離出一定期限的居住權利，這對弱勢群體來說，可以保障他們的居住權，對于以房養老的老人來說也是恰逢其時。

　　時下，有機構推出“以房養老”模式，老人將房屋所有權轉移給機構，通過合同約定獲得一筆售房款；有不少老人因此上當受騙，居住權的確立可以解決這一問題。楊晉武稱，居住權讓選擇“以房養老”方式的老人，可以通過辦理登記手續取得居住權，可以獲得更好的保障。比如，一個老人沒有固定的收入來源，晚年生活無法得到保障，她有一套價值80萬元的房子，居住權能解決她的困境。老人可以把房子賣掉或者抵押給銀行，同時要求設立居住權：有生之年讓自己無償居住。這樣，老人就可以按照市場估值，得到一筆養老資金，既提高了生活質量又保障自己的居住。

　　楊晉武律師稱，居住權的確立，受益的不僅僅只有老人，對于租客，特別是大量公租房的承租人，也是一大利好。

　　二手房交易注意居住權

　　值得注意的是，設立居住權的房屋，其收益權和處分權仍然屬于房屋所有權人(業主)。居住權并未限制房屋所有人對房屋進行出售、抵押，如果該房屋設立有居住權，即使房屋所有權人轉讓房屋，享有居住權的一方依然能根據合同，在約定期限內繼續居住。

　　對此，楊晉武律師提醒市民，購買二手房時，不僅需要查詢房屋的權屬、司法查封、設立抵押等情況，還應注意查詢房屋是否登記有居住權，如果有居住權，要提前在合同中明確，避免帶來不必要的麻煩。