2025年上半年，中國(guó)人壽、太保壽險(xiǎn)、平安人壽、建信人壽等保險(xiǎn)公司披露了13筆大額不動(dòng)產(chǎn)投資，涉及6個(gè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，投資規(guī)模較去年同期大幅增長(zhǎng)。同時(shí)，隨著公募不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)擴(kuò)容、不動(dòng)產(chǎn)股權(quán)投資基金等資本工具不斷成熟，險(xiǎn)資正從傳統(tǒng)的直接持有物業(yè)向更加多元化、金融化的配置模式轉(zhuǎn)變。
險(xiǎn)資青睞不動(dòng)產(chǎn)并非一時(shí)興起，而是其資金屬性、市場(chǎng)環(huán)境和政策導(dǎo)向共同驅(qū)動(dòng)的戰(zhàn)略性選擇。“保險(xiǎn)公司投資的主要目的是匹配負(fù)債需求，在保證安全性的條件下獲取一定的利潤(rùn)。”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)保險(xiǎn)學(xué)院副院長(zhǎng)王麗珍表示，在當(dāng)前低利率的環(huán)境下，傳統(tǒng)固收類(lèi)資產(chǎn)已難以覆蓋負(fù)債端需求。相比之下，核心商業(yè)區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)投資展現(xiàn)出顯著優(yōu)勢(shì)：一是收益率達(dá)到5%以上，遠(yuǎn)高于債券市場(chǎng)；二是其與股票、債券等資產(chǎn)相關(guān)性低，便于分散投資風(fēng)險(xiǎn)；三是監(jiān)管政策鼓勵(lì)保險(xiǎn)資金服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，支持其通過(guò)多種方式參與不動(dòng)產(chǎn)投資。
從2023年險(xiǎn)資對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的投資熱情開(kāi)始升溫到2024年投資項(xiàng)目陸續(xù)落地，再到今年投資規(guī)模的大幅增長(zhǎng)。險(xiǎn)資不斷加倉(cāng)不動(dòng)產(chǎn)的背后，投資走向也發(fā)生了轉(zhuǎn)換。
從各保險(xiǎn)公司披露的信息中可以發(fā)現(xiàn)，除了寫(xiě)字樓、零售地產(chǎn)，險(xiǎn)資對(duì)產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)物流等不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目投資也有所布局。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院保險(xiǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究中心副主任王向楠認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)物流等項(xiàng)目租約更長(zhǎng)，現(xiàn)金流較穩(wěn)，更能實(shí)現(xiàn)險(xiǎn)資追求可持續(xù)運(yùn)營(yíng)增值的目標(biāo)。
部分險(xiǎn)資還采用聯(lián)合投資機(jī)構(gòu)設(shè)立住房租賃私募股權(quán)基金、設(shè)立合伙企業(yè)投資公募REITs等方式加大對(duì)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的投資力度。直接購(gòu)買(mǎi)地標(biāo)性寫(xiě)字樓、商業(yè)綜合體等投資方式，會(huì)帶來(lái)資金占用大、流動(dòng)性差、管理要求高等問(wèn)題，而公募REITs為險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)提供流動(dòng)性更好、門(mén)檻更低、風(fēng)險(xiǎn)更分散的工具。此外，王麗珍認(rèn)為，險(xiǎn)資投資形式的多元化為實(shí)體經(jīng)濟(jì)提供了長(zhǎng)期資金支持，促進(jìn)了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、住房租賃市場(chǎng)發(fā)展等領(lǐng)域的健康發(fā)展，同時(shí)有利于增強(qiáng)戰(zhàn)略協(xié)同效應(yīng)，部分不動(dòng)產(chǎn)投資可以與險(xiǎn)企的主營(yíng)業(yè)務(wù)形成聯(lián)動(dòng)。8月28日，總規(guī)模為45億元的大家長(zhǎng)租住房基金募集成立，由大家投控發(fā)起，聯(lián)合大家人壽、友邦人壽、中宏人壽、復(fù)星保德信人壽等保險(xiǎn)公司共同設(shè)立，將重點(diǎn)布局北京、上海等一線城市的保障性租賃住房項(xiàng)目。
在成熟保險(xiǎn)市場(chǎng)中，險(xiǎn)資配置不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的比例一般在20%左右。從配置比例來(lái)看，國(guó)內(nèi)險(xiǎn)企在不動(dòng)產(chǎn)方面仍有增配空間。王麗珍表示，一方面不動(dòng)產(chǎn)投資相對(duì)比較復(fù)雜，市場(chǎng)波動(dòng)大、估值難度大，需要較強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)投資和風(fēng)險(xiǎn)管理能力，人才相對(duì)匱乏；另一方面監(jiān)管部門(mén)對(duì)險(xiǎn)資配置不動(dòng)產(chǎn)有明確的要求，這種嚴(yán)格的合規(guī)底線使得險(xiǎn)企在投資時(shí)更為審慎。
在各主要保險(xiǎn)公司的上半年業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，多家險(xiǎn)企管理層對(duì)投資不動(dòng)產(chǎn)表達(dá)了濃厚的興趣。展望未來(lái)，王向楠認(rèn)為，險(xiǎn)資整體上將逐步增配不動(dòng)產(chǎn)，但更看重結(jié)構(gòu)優(yōu)化與風(fēng)險(xiǎn)收益匹配。此外，險(xiǎn)資要更關(guān)注保障性租賃住房、醫(yī)養(yǎng)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園、市政基礎(chǔ)設(shè)施等，利用政策支持，追求獲得較穩(wěn)定的現(xiàn)金流。同時(shí)，應(yīng)加快資產(chǎn)數(shù)字化與運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)治理，增加組合的凈經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流，提升投資與運(yùn)營(yíng)能力。此外，要堅(jiān)持久期匹配、現(xiàn)金流覆蓋率管理，控制估值回撤風(fēng)險(xiǎn)。
