9月以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度有所提升，二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)同比、環(huán)比雙升態(tài)勢(shì)，新房市場(chǎng)則呈現(xiàn)分化格局。作為全國樓市“風(fēng)向標(biāo)”，北京、上海、深圳等一線城市此前進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化樓市政策，為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來積極預(yù)期，加速激發(fā)潛在需求。國慶中秋假期，核心城市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目保持了一定的熱度，北京、上海、深圳等城市新房網(wǎng)簽面積同比實(shí)現(xiàn)增長。黨的二十屆四中全會(huì)提出，推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)未來將如何變化？
穩(wěn)預(yù)期仍是關(guān)鍵
今年三季度以來，各地區(qū)各部門因城施策，繼續(xù)出臺(tái)政策推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，截至10月28日，今年有超200個(gè)省市縣出臺(tái)政策超510條。由于當(dāng)前多數(shù)城市已放開限制性政策，政策優(yōu)化頻次有所放緩，三季度出臺(tái)政策超120條，較二季度的175條有所降低。
從政策方向來看，中央及地方主要圍繞城市更新、激活需求、優(yōu)化供給、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式等方面釋放積極信號(hào)并落地具體政策。
8月以來，北京、上海、深圳相繼優(yōu)化調(diào)整限購政策，蓄力“金九銀十”。具體來看，北京符合條件的居民家庭，在五環(huán)外購房不限套數(shù)；上海符合條件的居民家庭在外環(huán)外購房不限套數(shù)，上海青浦區(qū)9月19日出臺(tái)新政，明確社保或個(gè)稅未滿1年的非本市戶籍家庭可通過人才綠色通道申報(bào)購房資格，放松本區(qū)符合條件人才的限購政策；深圳放寬限購區(qū)域，符合條件的居民家庭，在非核心區(qū)購房不限套數(shù)，社保或個(gè)稅不滿1年的非本市戶籍居民家庭，在非核心區(qū)購房限購2套，鹽田區(qū)、大鵬新區(qū)放開限購。同時(shí)，3個(gè)城市均明確成年單身人士按照居民家庭執(zhí)行商品住房限購政策。
另外，上海、深圳明確在利率定價(jià)機(jī)制方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，這也可以降低購房利息支出，降低購房成本。
業(yè)內(nèi)專家預(yù)計(jì)，四季度政策將持續(xù)圍繞穩(wěn)定預(yù)期、激活需求、優(yōu)化供給落實(shí)支持舉措。
中指研究院華南分院研究主管陳雪強(qiáng)認(rèn)為，預(yù)期直接影響購房者的消費(fèi)意愿和企業(yè)的投資情緒，穩(wěn)定預(yù)期是當(dāng)前推動(dòng)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵，預(yù)計(jì)未來將有更多政策舉措發(fā)力。北京、上海、深圳相繼優(yōu)化限制性政策后，政策仍具備優(yōu)化空間，如進(jìn)一步降低首付比例、優(yōu)化人才限購等；各地預(yù)計(jì)在房貸利率、公積金貸款、購房補(bǔ)貼等方面繼續(xù)加大優(yōu)化力度；加大“房票安置”力度推進(jìn)城中村改造，釋放增量購房需求，也是各地持續(xù)落實(shí)需求端政策的重要方向。
交易活躍度提升
隨著北京、上海、深圳等城市限購松綁，9月重點(diǎn)城市市場(chǎng)活躍度較8月有所提升，傳統(tǒng)“金九”熱度顯現(xiàn)。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，9月，北京二手住宅網(wǎng)簽15629套，同比上漲17.7%，環(huán)比上漲17.2%，創(chuàng)6個(gè)月以來新高；新房住宅網(wǎng)簽3464套，同比上漲7.04%，環(huán)比上漲10.49%。上海二手房網(wǎng)簽成交量20389套，環(huán)比上漲2.4%，同比上漲27.89%；新房網(wǎng)簽成交面積54.5萬平方米，環(huán)比增長35.9%，同比增長18.5%。深圳一手住宅網(wǎng)簽3087套，環(huán)比上漲43.5%，同比上漲32.7%；二手住宅網(wǎng)簽4546套，環(huán)比上漲8.9%，同比上漲42.5%。
不過，10月熱度又有所下滑。麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)，10月(截至10月26日)，重點(diǎn)城市二手房、新房成交量分別較去年同期下降25%、28.1%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，北京、上海、深圳均采用“分區(qū)域梯度放松”的限購策略，兼顧市場(chǎng)穩(wěn)定與需求釋放。當(dāng)前樓市復(fù)蘇仍處于“政策傳導(dǎo)期”，9月數(shù)據(jù)已顯現(xiàn)積極信號(hào)，但庫存高企、信心不足等問題仍有待解決。從供給端看，上海、成都等城市9月新盤推盤量同比增長20%以上，高端改善性房源占比提升至60%，有望滿足差異化需求。從需求端看，二手房“以價(jià)換量”仍將持續(xù)，核心城市掛牌量有望在2025年四季度保持基本平穩(wěn)。
深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，深圳樓市新政落地第二周，深圳新房成交熱點(diǎn)從“單點(diǎn)爆發(fā)”走向“多點(diǎn)開花”。新政落地第一周，貝殼深圳合作門店新房認(rèn)購項(xiàng)目套均總價(jià)為364萬元，新政落地第二周套均總價(jià)達(dá)到470萬元，環(huán)比上漲29%。
“這一變化背后是消費(fèi)者出于改善需求開始積極入市。”深圳貝殼研究院院長肖小平分析，新政明確房貸利率不再區(qū)分首套住房和二套住房，即購買二套住房也執(zhí)行首套住房貸款利率3.05%，在這一政策驅(qū)動(dòng)下，有改善需求的群體陸續(xù)入場(chǎng)，推動(dòng)了整體需求向更高品質(zhì)、更高總價(jià)的房源傾斜，最終帶動(dòng)了套均總價(jià)上漲。
在杭州，9月有40個(gè)項(xiàng)目入市，其中一半是首次開盤，且大多是主城區(qū)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，“高端局”競(jìng)爭(zhēng)激烈。“一線城市已先后放寬樓市限購，這股政策暖風(fēng)也讓市場(chǎng)對(duì)杭州后續(xù)的政策調(diào)整抱有一定期待。”杭州貝殼研究院院長上官劍說，不過，目前開發(fā)商推出的房源量較少，基本是小步快走的節(jié)奏，市場(chǎng)有一波小行情。
國慶中秋假期核心城市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目保持較高熱度。“9月底開發(fā)商推盤節(jié)奏已有所加快，疊加國慶中秋期間房企促銷力度加大，推出特價(jià)房源、贈(zèng)送車位、家裝補(bǔ)貼以及保價(jià)等一系列營銷活動(dòng)，核心城市或優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目熱度較節(jié)前有所回升。”中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶介紹。
多管齊下促消費(fèi)
三季度以來，各地通過優(yōu)化公積金貸款、購房補(bǔ)貼等措施，持續(xù)促進(jìn)住房消費(fèi)。上海、青島等地較大幅度提升符合條件的購房者公積金貸款額度上限，上海多孩家庭首套房購買二星及以上新建綠色建筑住房的，貸款額度上限可提高至216萬元；北京優(yōu)化公積金貸款首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，提高二套房公積金貸款額度上限至100萬元，下調(diào)二套房公積金首付比例至30%，并將繳存一年可貸額度由10萬元提高至15萬元。
各地購房補(bǔ)貼力度也在加大，尤其是針對(duì)多孩家庭等特定人群進(jìn)行較大額度的補(bǔ)貼。浙江衢州對(duì)三孩家庭購買120平方米以上住房的補(bǔ)貼20萬元；湖南岳陽針對(duì)三孩及以上家庭，以所購住房20平方米的金額作為獎(jiǎng)勵(lì)，為10萬元至20萬元。
不少房地產(chǎn)企業(yè)在“金九銀十”節(jié)點(diǎn)推出促銷活動(dòng)。據(jù)悉，龍湖集團(tuán)提供額外九九折補(bǔ)貼、教師專享九七折、車位團(tuán)購、直播間優(yōu)惠等多重優(yōu)惠政策。旭輝集團(tuán)旗下多個(gè)項(xiàng)目分別推出限量特惠房送家電、買房送車位、購房享折扣、一口價(jià)房源及封窗家電禮包等活動(dòng)。
“加大房展會(huì)、購房節(jié)等時(shí)間節(jié)點(diǎn)對(duì)住房消費(fèi)的促進(jìn)作用非常重要。將文旅流量、節(jié)日人氣流量、消費(fèi)旺季與住房促銷結(jié)合起來不失為一種有效的假期經(jīng)濟(jì)模式。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉建議，開發(fā)商要把質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的好產(chǎn)品拿出來，中介機(jī)構(gòu)、裝飾裝修等企業(yè)可以和開發(fā)商合作，一站式解決購房者買房、過戶、裝修等需求。
展望后市，58安居客研究院院長張波表示，多政策推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。從中長期來看，保障性住房再貸款落地進(jìn)度有望加快，疊加城中村改造貨幣化安置釋放的需求，都將為市場(chǎng)注入新動(dòng)能。
“對(duì)于購房者而言，當(dāng)前市場(chǎng)處于‘政策紅利窗口’，核心城市外圍區(qū)域、次新二手房及品牌房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目具備較高性價(jià)比。”張大偉說。
