為提升省城物業(yè)管理水平，減少物業(yè)、房企、業(yè)主三方的糾紛和摩擦，明確物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理的責(zé)權(quán)利。2018年，《太原市物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法》正式出臺。近日，太原市房管局與太原市工商局聯(lián)合發(fā)文，進(jìn)一步強(qiáng)化規(guī)范太原市物業(yè)招投標(biāo)以及承接查驗(yàn)工作，并發(fā)布《太原市物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議》示范文本，意在從源頭上解決物業(yè)服務(wù)的紛爭。
通過一系列規(guī)范管理，省城物業(yè)行業(yè)多年來因招投標(biāo)及承接驗(yàn)收不合格、不合規(guī)而帶來的物業(yè)服務(wù)品質(zhì)不佳的痼疾有望得到改變。那些沒有資質(zhì)的“黑物業(yè)”將在招投標(biāo)時被一一過濾掉，居民以后再也不用為自己小區(qū)里的黑物業(yè)服務(wù)差、亂收費(fèi)、跑路等著急上火。
A新房“帶病”交付影響業(yè)主生活
新房“帶病”交物業(yè)，這樣的事例在省城太原并不鮮見。
2015年，太原市萬柏林區(qū)某小區(qū)交房，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)小區(qū)有幾部電梯運(yùn)行不正常，一旦有人乘坐，電梯就顯示超載。業(yè)主紛紛向物業(yè)反映這個問題，但物業(yè)卻沒有及時維修。業(yè)主咨詢電梯維修公司后得知，如果電梯沒載多少人就顯示超載，需要調(diào)整轎廂底部的超載開關(guān)，由此說明小區(qū)當(dāng)年交付物業(yè)時，沒有調(diào)整電梯超載開關(guān)。要想解決這一問題，需要對運(yùn)行多年的電梯做載重測試，提高電梯使用安全。但這筆維修和測試費(fèi)開發(fā)商和物業(yè)公司都不愿承擔(dān)，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)電梯運(yùn)行周轉(zhuǎn)不正常，業(yè)主日常生活受到嚴(yán)重影響。
從事太原房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)十余年的劉先生表示，太原市小區(qū)的物業(yè)公司與開發(fā)商的關(guān)系有兩種情形：一種是物業(yè)與開發(fā)商同屬一家集團(tuán)公司。另一種是小區(qū)物業(yè)與開發(fā)商不屬同一家集團(tuán)公司。
但無論哪種情形，為了拓展市場和承接業(yè)務(wù)，物業(yè)公司承接新建小區(qū)時，對小區(qū)各項(xiàng)硬軟件條件的承接驗(yàn)收把關(guān)往往不細(xì)致，就直接入駐小區(qū)，開始收物業(yè)費(fèi)、為業(yè)主服務(wù)。但小區(qū)運(yùn)行后，不少建設(shè)施工單位、開發(fā)商及上一任物業(yè)公司應(yīng)該承擔(dān)的問題便會跳出來，比如電梯“停擺”、房屋漏雨、綠化重建等。物業(yè)公司再找開發(fā)商及上一任物業(yè)公司時，扯皮推諉就會出現(xiàn)。當(dāng)這些問題嚴(yán)重影響到業(yè)主日常生活，業(yè)主四處投訴時，物業(yè)也只能無奈以“物業(yè)不負(fù)責(zé)，應(yīng)找開發(fā)商”而打發(fā)業(yè)主。久而久之，導(dǎo)致業(yè)主、物業(yè)、開發(fā)商三者之間糾紛不斷。
“物業(yè)招投標(biāo)及承接查驗(yàn)規(guī)范，將會解決這些因責(zé)、權(quán)、利不清出現(xiàn)的問題。”太原市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，物業(yè)招投標(biāo)新規(guī)以及《物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議》示范文本要求小區(qū)業(yè)主分戶驗(yàn)收的同時，啟動物業(yè)承接查驗(yàn)。查驗(yàn)開發(fā)單位要按照國家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)買賣合同的約定，移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。并組織第三方現(xiàn)場查驗(yàn)物業(yè)公共部位、公共設(shè)施的數(shù)量和質(zhì)量是否符合規(guī)定等。
若小區(qū)物業(yè)承接查驗(yàn)不合格，開發(fā)企業(yè)將無法辦理房產(chǎn)預(yù)登記，也就是說，開發(fā)商就交不了房。太原市物價局物業(yè)科副科長宮青告訴記者，太原市已經(jīng)開始試點(diǎn)推行物業(yè)承接查驗(yàn)規(guī)范工作，2019年將逐步實(shí)施落地。
上述劉先生說，未出臺新規(guī)之前，不同物業(yè)公司有不同的承接查驗(yàn)方法，但查驗(yàn)程度不太一樣。查驗(yàn)屬于物業(yè)企業(yè)內(nèi)部行為，不細(xì)致且不屬于職能部門規(guī)范監(jiān)督范圍。而此次出臺的物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議示范文本，將物業(yè)承接的查驗(yàn)內(nèi)容和流程規(guī)范得比較細(xì)，包括供電、消防、電梯、供水、供暖等方面，按照這個規(guī)范查驗(yàn)交付物業(yè)，物業(yè)公司會提早發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目中影響安全、使用功能以及工程質(zhì)量等各種存在的問題，交付單位要達(dá)到交付使用條件才能向物業(yè)公司交付。
B分清“責(zé)任田”物業(yè)服務(wù)高效
在物業(yè)公司和業(yè)主的矛盾中，物業(yè)公司管理范圍過大、服務(wù)效率低下，引起物業(yè)和業(yè)主的爭議不斷。今后，太原市各小區(qū)物業(yè)招投標(biāo)及承接驗(yàn)收將實(shí)行“區(qū)域備案”，從源頭上避免了這些糾紛的處理。
“太原市小店區(qū)某小區(qū)占地面積達(dá)到50畝，所有樓棟的物業(yè)服務(wù)都是一撥人馬，由于居民眾多、意見不一，物業(yè)服務(wù)及投訴反饋就顯得特別低效。”業(yè)內(nèi)人士表示，“比如有一棟樓的公共設(shè)施、公共區(qū)域出現(xiàn)安全隱患，按照規(guī)定，要使用全體業(yè)主的公共維修基金修繕，必須征得小區(qū)三分之二的業(yè)主同意。但沒有出現(xiàn)問題的其它樓居民往往是不配合、不支持、不反對，征得業(yè)主簽字同意的過程羈絆不斷。而住在隱患樓棟的住戶卻苦惱不已。”
太原市房管局物業(yè)處處長劉宏偉說，如果執(zhí)行了區(qū)域備案，這一問題將得到解決。新的建筑物建成銷售時，買賣合同當(dāng)中必須翔實(shí)、具體地列出該建筑區(qū)劃的四至范圍以及內(nèi)部的共有部分和專有部分，這是一個不可或缺的組成部分。也就是說，如果一個小區(qū)建筑面積超過3萬平方米，那么每3萬平方米可以分隔成一個物業(yè)管理區(qū)域，不同的區(qū)域配備不同的物業(yè)管理項(xiàng)目部，提高效率。
同樣，每個樓棟都配備物業(yè)管理部門也會資源消耗嚴(yán)重，提高居民的物業(yè)成本。“比如，有的單位小區(qū)，每一棟樓都有一個‘門房’，這也等同于物業(yè)辦公場所。配備這么多物業(yè)人員其實(shí)沒有必要，大部分時間這些工作人員是閑著的，導(dǎo)致居民物業(yè)成本高。如果能合理整合，則有利于物業(yè)費(fèi)降低。”劉宏偉說。
太原市房管局負(fù)責(zé)人表示，新建物業(yè)在前期物業(yè)招標(biāo)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃歸確定的物業(yè)管理區(qū)域向市、縣房地產(chǎn)行政主管部門備案，需將《備案信息公告》在《前期物業(yè)服務(wù)合同》附件中明示，并在房屋銷售現(xiàn)場進(jìn)行公示；投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，房地產(chǎn)行政主管部門可經(jīng)業(yè)主同意后劃歸確定的物業(yè)管理區(qū)域，并向太原市房地產(chǎn)行政主管部門備案，相關(guān)《備案信息公告》在物業(yè)管理區(qū)域公示。
太原市房管局物業(yè)處相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，開展區(qū)域備案工作的意義在于全體業(yè)主確權(quán)的過程，對物業(yè)小區(qū)日后的管理有很大幫助。下一步，隨著物業(yè)管理區(qū)域明晰劃分，將有效明確業(yè)主共有權(quán)的外延范圍、業(yè)主共有權(quán)和專有權(quán)的邊界、業(yè)主共同管理權(quán)的成員資格，避免了物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)外的矛盾糾紛，即不同物業(yè)管理區(qū)域間的矛盾糾紛。避免了因邊界不清造成的業(yè)主與開發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)以及其他業(yè)主之間的矛盾糾紛。同時，明確區(qū)域劃分，促進(jìn)以業(yè)主自治權(quán)利的有效行使，有利于整個小區(qū)的有效管理。
以前由于種種原因，在實(shí)際銷售合同中對這一部分總是有意無意加以忽略或模糊。結(jié)果，商品房銷售合同不僅沒有成為物業(yè)管理區(qū)域劃分的依據(jù)和證明，而且往往是矛盾糾紛的根源。
C物業(yè)公司叫好老百姓受益
針對即將漸漸落地施行的物業(yè)招投標(biāo)、承接查驗(yàn)和區(qū)域備案新規(guī)，多家物業(yè)公司對此表示贊成和支持。太原某物業(yè)公司總經(jīng)理韓先生說，有了這個政策，物業(yè)公司終于能在開發(fā)商手里接管一個合格、完整的小區(qū)了，再也不會出現(xiàn)小區(qū)隱蔽工程，比如水管、消防、電路等出現(xiàn)問題，還要千方百計聯(lián)系開發(fā)商索要相關(guān)圖紙。
韓先生說，之前開發(fā)商把小區(qū)交付給物業(yè)時，常常都是不完整地交付。小區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計圖等資料沒有交給物業(yè)公司，一旦隱蔽工程出現(xiàn)問題，物業(yè)公司因?yàn)闆]有圖紙，維修起來很麻煩。尤其是換了好幾個物業(yè)公司的小區(qū)，出現(xiàn)問題更是麻煩。
“承接查驗(yàn)對物業(yè)公司來說十分有利，等開發(fā)商撤走以后，物業(yè)公司也能獨(dú)立完成對小區(qū)的管理。”韓先生說，物業(yè)承接查驗(yàn)在政府部門的監(jiān)督下，能使開發(fā)商交給物業(yè)一個符合規(guī)劃設(shè)計、配套完善的小區(qū)，這樣后期物業(yè)管理起來糾紛問題將大大減少。
太原市房管局物業(yè)處相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，之前小區(qū)業(yè)主和物業(yè)存在不少糾紛，很多情況下是因?yàn)殚_發(fā)商之前交付給物業(yè)的是一個不完整的“商品”，有缺陷存在，后期物業(yè)管理也不會完善。職能部門從源頭上監(jiān)管起來物業(yè)承接，開發(fā)商就不敢把不合格的小區(qū)交付給物業(yè)公司，自然物業(yè)公司與居民之間的糾紛也會少很多。
另一家物業(yè)公司柳先生也認(rèn)為，物業(yè)承接查驗(yàn)將對老百姓后期生活帶來很大的方便。開發(fā)商交給物業(yè)一個完善的小區(qū)，老百姓住著舒心。對物業(yè)來說，也是一個“喜事”。物業(yè)公司一直在“夾縫”中生存，開發(fā)商房屋質(zhì)量、配套設(shè)施有問題，但業(yè)主通常會把這些問題歸結(jié)在物業(yè)身上，導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)遲遲收不上來，最后物業(yè)公司因此無法正常運(yùn)轉(zhuǎn)，進(jìn)而形成惡性循環(huán)。新辦法實(shí)施后，能很好的避免這類問題。
