隔斷房、甲醛房、押金難退、虛假房源……近年來，我國住房租賃市場不斷發展，但也出現不少市場亂象，困擾廣大租客與房東。自9月15日起，《住房租賃條例》正式施行，將進一步規范住房租賃活動，推動住房租賃市場邁向高質量發展。
“作為我國首部住房租賃領域行政法規，條例的施行標志著住房租賃市場從粗放發展邁向法治化、規范化新階段，為破解‘重購輕租’難題、實現‘住有所居’民生目標提供了系統性制度保障。”北京房地產中介行業協會秘書長趙慶祥說。
當前，我國城鎮租房人口超過2億，在北上廣深等一線城市，租房人口占常住人口比例超過40%。住房租賃市場的總量規模大，經營主體多元，產品類型和服務方式更加多樣。
居住環境直接關系著居民的生活質量和身心健康。趙慶祥說，針對部分租賃房屋設施陳舊、衛生條件差、安全隱患多等現實痛點和隔斷房、甲醛房等突出問題，條例要求用于出租的住房應當符合建筑、消防、燃氣、室內裝飾裝修等方面的法律、法規、規章和強制性標準，且明確規定租住人數上限和人均最低租住面積應符合相關標準以及非居住空間不得單獨出租用于居住，從源頭上保障承租人能夠獲得安全、健康、相對舒適的居住環境。
針對押金難退這一常見糾紛，條例明確“出租人收取押金的，應當在住房租賃合同中約定押金的數額、返還時間以及扣減押金的情形等事項。除住房租賃合同約定的情形以外，出租人無正當理由不得扣減押金”，并規定住房租賃經紀機構和網絡平臺經營者不得代收、代付住房租金、押金。
值得注意的是，針對住房租賃合同備案，條例除了為出租人提供辦理備案的通道，即通過住房租賃管理服務平臺等方式向租賃住房所在地房產管理部門備案，還在出租人未辦理時，給予承租人辦理備案的權利，以滿足承租人的現實需求。
專家表示，住房租賃合同備案有助于規范租賃合同管理，能進一步規范市場、穩定租賃關系，有效遏制隨意漲租、克扣押金、暴力驅趕等亂象，打擊“二房東”行為，提升房源質量與服務水平。此外，承租人可憑備案合同享受公積金提取等公共服務。
趙慶祥說，除了規范租賃雙方的行為，條例將經營主體細分為個人出租人、住房租賃企業、住房租賃經紀機構、網絡平臺經營者四類，實施差異化監管，對相關經營主體“要做什么”“不能做什么”提出了要求：
住房租賃合同連續履行達到規定期限的，出租人按照有關規定享受相應的政策支持，承租人按照有關規定享受相應的基本公共服務。
住房租賃企業應當具備與其經營規模相適應的自有資金、從業人員和管理能力，發布的住房地址、面積、租金等房源信息應當真實、準確、完整，不得發布虛假或者誤導性房源信息；住房租賃經紀機構應當具備與其經營規模相適應的自有資金、從業人員和管理能力，并將其從業人員名單向所在地縣級以上地方人民政府房產管理部門備案；網絡平臺經營者應當核驗住房租賃信息發布者的真實身份信息，未履行核驗責任的，會受到相應處罰。
清華大學房地產研究中心主任吳璟說，條例有助于營造更加規范、公平的行業環境，防止“劣幣驅逐良幣”現象，推動出租人尤其是住房租賃企業持續提升租賃產品和服務品質，并促進住房租賃市場供給端機構化和長期化。
在監管層面，吳璟說，過去一段時間里各城市在保障性租賃住房方面已經投入大量資源，條例進一步對地方政府在住房租賃市場和租賃行業發展進程中應該做什么、應該怎么做給出了詳細指引。條例從租賃市場監測和信息公布、對住房租賃活動流程的管理以及對住房租賃活動的監督執法等三個方面明確了地方政府的具體職責。在租金方面，條例要求“設區的市級以上地方人民政府應當建立住房租金監測機制，定期公布本行政區域內不同區域、不同類型住房的租金水平信息”。
“條例的施行是住房租賃法治化的重要里程碑。”趙慶祥說，下一步需重點推進三項工作：一是加快制定相關配套政策；二是全面深入開展條例的普法宣傳；三是督促縣級以上地方人民政府房產管理部門建設完善住房租賃管理服務平臺。“如此，才能將條例的立法本意落地成為‘良法善治’，實現法治化引領住房租賃市場高質量發展。”
